Det mest gængse spørgsmål, der opstår, når man taler om vedligehold i andelsboligforeningen, er hvilken vedligeholdelsespligt der er pålagt andelshaveren kontra, hvad foreningen står for at vedligeholde.
Det kan variere fra forening til forening hvilke vedligeholdelsespligter, man pålægger andelshaveren. Derfor er juridisk ansvarlig i Newsecs foreningsafdeling, Cathrine Sejberg Jensen, råd altid:
“Se på, hvad der står i foreningens vedtægter, da man her har de interne love og regler, der beskriver vedligeholdelsespligten.”
Ansvarsfordelingen ved vedligehold
Mange bestyrelser anvender Andelsboligforeningens Fællesrepræsentations (ABF) vedtægter. Cathrine Sejberg Jensen tager også udgangspunkt i disse vedtægter for at eksemplificere ansvarsfordelingen ved vedligehold.
“Med udgangspunkt i ABF’s standardvedtægter fordeler vedligeholdelsespligten sig således, at andelshaveren står for vedligehold inden for boligens fire vægge, mens foreningen står for at vedligeholde alt det udvendige på ejendommen som klimaskærmen og fællesarealerne,” fortæller hun.
Ydermere står andelshaveren for at vedligeholde vandrette forsynings- og afløbsinstallationer inde i andelen, mens foreningen står for de lodrette forsynings- og afløbsinstallationer i boligen.
Ansvaret, delt ud mellem andelshaver og forening, opstilles som standard således:
|
Andelshaveren har ansvar for: |
Andelsboligforeningen har ansvar for: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Andelshaver har indberetningspligt
På trods af standardvedtægterne beskriver en stringent ansvarsopdeling fordelt på andelshaverne og foreningen, så understreger Cathrine Sejberg Jensen, at alle andelshavere har indberetningspligt på gældende skader eller manglende vedligehold på fællesarealer.
Bestyrelsen skal også gøres opmærksom på, hvis der er skader på for eksempel rør inde i andelen, som kun andelshaveren selv kan have overblik over.
“Der kan være risiko for skade på flere bygningsdele, og hvis det ikke indberettes til bestyrelsen, kan andelshaveren i sidste ende risikere at stå med et erstatningsansvar over for foreningen eller andre andelshavere,” siger hun.
God idé med en vedligeholdelsesplan
En vedligeholdelsesplan er andelsboligforeningens overblik over vedligeholdelsesarbejde inden for de kommende typisk 10 år, og er typisk udarbejdet af en bygningskonstruktør, rådgivende ingeniør eller ejendomsadministrationens specialister på området.
Newsec anbefaler alle foreninger at få udarbejdet en vedligeholdelsesplan. Den bidrager til, at foreningen undgår så mange unødige og uforudsigelige regninger og renoveringer som muligt ved løbende at vedligeholde ejendommen.
“Med en vedligeholdelsesplan har bestyrelsen mulighed for at stille sig selv spørgsmålet omkring budgetteringen. Er den kommende renovering noget, der har behov for finansiering igennem optagning af lån i banken, eller er det muligt for foreningen at spare op til renoveringen?” siger Cathrine Sejberg Jensen.
Ydermere uddyber hun, at en vedligeholdelsesplan også kan tilsikre økonomiske fordele for foreningen.
Pulje arbejdsopgaver sammen
“Hvis vedligeholdelsesplanen fortæller, at man inden for de næste to år eksempelvis skal have malet vinduer, udbedret sætningsskader og udskiftet tagrender i forskellige etaper, kan det være en fordel at slå projekterne sammen. Herved puljer man stilladskrævende arbejdsopgaver til samme tidspunkt, så man slipper for at betale stillads tre gange, men kan nøjes med én,” forklarer hun.
En vedligeholdelsesplan holder typisk i ti år, men Cathrine Sejberg Jensen fortæller, at man løbende bør få den opdateret. På den måde har andelsboligforeningen et reelt overblik, hvor i processen de er i forhold til vedligeholdelse, og om de forventede renoveringer egentlig er så presserende som først antaget. Det kan også hjælpe til at holde andelskronen stabil.
Uenighed om vedligeholdelsespligten
Til tider kan der forekomme uenigheder omkring, hvem der har vedligeholdelsespligten, når der sker en skade i ejendommen.
Cathrine Sejberg Jensen erfaring er, at man her skal ty til vedtægterne for at se, om der står beskrevet, hvem vedligeholdelsespligten tilfalder.
Hvis der ud fra vedtægterne ikke kan udledes, hvem der hæfter for vedligeholdelsen, kan foreningen ser på deres tidligere procedurer ved sådanne tilfælde. Ved ingen tidligere tilfælde, der beskriver en løsning, kan man finde vejledning i ABF’s standardvedtægter. Sjældent sker det, at sidste mulighed tages i brug, hvilket er en tur i byretten.
Det sker kun hvis man absolut ingen løsning kan finde, fortæller Cathrine Sejberg Jensen.
Foreningen skal huske, at der gælder et lighedsprincip beboerne imellem, og når man skaber en praksis i foreningen, vil den også forpligte ved fremtidige lignende sager.
Forskellen på vedligehold og renoveringer
Ud over det forventede vedligehold af andelsboligen, som forventes af andelshaveren, kan man også vælge at renovere boligen.
“Ret firkantet set er vedligehold i andelsboligen en opretholdelse af status quo af boligen. Hvis tilføjelser eller ændringer i forhold til eksempelvis badeværelse, køkken eller rumfordeling foretages, er det derimod en forbedring,” siger juristen fra Newsec.
Bestyrelsen skal godkende renoveringen
Ved ønske om renovering i en andel skal andelshaveren anmelde arbejdet til bestyrelsen, førend projektet igangsættes.
“Det er vigtigt, at man som andelshaver sidder lidt på hænderne, før man kaster sig ud i at udføre en renovering. Bestyrelsen skal først have mulighed for at give tommel op eller tommel ned til projektet, før det kan igangsættes,” siger Cathrine Sejberg Jensen.
Når tilladelsen gives, bør bestyrelsen betinge en godkendelse af, at det beskrives, hvad projektet indebærer, og hvordan det udføres. Eksempelvis, hvis en væg skal nedrives, skal en ingeniør vurdere, om den er bærende, og i så fald skal andelshaveren søge byggetilladelse.
“Det er vigtigt, at godkendelserne bliver lavet for at sikre et lovligt byggeri og for at vise bestyrelsen, at man passer godt på sin andel,” siger hun.
Hun fremhæver, at selvom bestyrelsen godkender byggeriet, er det andelshaveren, der står med ansvaret for, at renoveringen laves lovligt. Andelshaveren bør derfor gemme eventuelle godkendelser, tilladelser, fakturaer og lignende til senere dokumentation.
Hvem står for udbedring af ulovlige renoveringer?
Til tider forekommer det, at andelshavere vælger at renovere uden godkendelse fra bestyrelsen og ydermere, at renoveringerne er ulovlige.
Derfor står der i ABF’s standardvedtægter, at man som ny andelshaver har 14 dage til at gennemgå sin andel ved overtagelse. Cathrine Sejberg Jensen fortæller:
“Man har på dette tidspunkt et tilbageholdt beløb i købesummen, så den nye andelshaver har en mere smidig mulighed for at sikre sine penge, hvis man opdager mangler.”
Det er en god idé at gennemgå alle installationer i boligen, men samtidig er det også almindeligt at fejl, mangler og ulovlige installationer opdages, når andelen tages i brug.
Her gælder en almindelig forældelsesregel på tre år, og den ultimative forældelsesregel på ti år. Hvis fejl opdages, er det essentielt, at fejlen anmeldes, så snart den opdages. Jo længere tid der går fra overtagelsen, jo sværere har den nye andelshaver ved at kunne dokumentere, at fejlen ikke er opstået efter overtagelsen.
Få dine renoveringer vurderet
Når andelshavere vælger at foretage ændringer i andelsboligen i stedet for blot at vedligeholde, kan det have indflydelse på prisen ved eventuelt salg.
“Andelskronen bestemmer andelens maksimalpris ved salg. Hvis andelshaveren sætter et nyt køkken eller et nyt badeværelse ind i andelen, kan boligen dog blive mere værd,” siger Cathrine Sejberg Jensen.
Imidlertid vil renoveringer foretaget i andelsboligen ikke altid være det samme værd igennem tiden grundet afskrivninger. Ydermere har renoveringens størrelse også indflydelse på det ekstra beløb man kan få for sin andelsbolig. Til at bestemme dette, gøres der oftest brug af en vurderingsmand, der gennemgår lejligheden og tager udgangspunkt i afskrivninger igennem den dokumentation, andelshaveren kan fremlægge.
Vedligehold er ikke sort/hvidt
Newsecs jurist erfarer, at når der er tale om vedligehold i andelsboligforeninger, opleves det ofte, at en fagmand må vurdere, hvem der har vedligeholdelsespligten.
Det sker for eksempel ved vandskader, hvor en fagmand tilkaldes for at vurdere, hvor skaden startede, og hvad årsagen skyldtes. Med hjælp fra en objektiv fagperson vurderes det, hvis vedligeholdelsespligt dækker over den installation, der er skyld i vandskaden.
Afslutningsvist understreger Cathrine Sejberg Jensen, at vedligeholdelsespligten også kan tilfalde flere parter, hvis der er flere forhold, der er årsag til manglen. Her er vedligehold ikke altid sort/hvidt med én ‘skyldig’, men en kompleks situation der kan munde ud i en mere detaljeret vurdering og sag.