Sommeren banker på døren, og vi vender tilbage til mere normale forhold. Åbningen af Danmark efter coronaudbruddet er nu udvidet med, at forsamlingsforbuddet hæves fra 10 til 50 personer med de retningslinjer, som myndighederne har angivet.
Det betyder, at vi allerede nu er i gang med at få afviklet en del af de generalforsamlinger, der er blevet udsat i foråret. Samtidig nærmer sommeren og ferietiden sig med hastige skridt, og det har selvfølgelig indflydelse på den hastighed, vi har muligheden for at afvikle generalforsamlingerne i.
Selvom forsamlingsforbuddet skulle blive hævet yderligere i løbet af sommeren, kan det være en udfordring at finde et egnet lokale, som opfylder afstandskravene. Derfor kan et alternativ fortsat være at gøre brug af virtuelle møde eller benytte den digitale generalforsamlinger, som vi tilbyder i Newsec.
Den digitale generalforsamling kræver dog, at I som forening får det vedtaget samt indføjet muligheden for digital generalforsamling i jeres vedtægter. I kan drøfte mulighederne med jeres daglige administrator.
Den længe ventede ejerlejlighedslov er nu endelig vedtaget i Folketinget. Ejerlejlighedsloven er ikke moderniseret siden 1966, og der er store ændringer på vej. Der kommer en række direkte anvendelige bestemmelser, som foreningerne fremover kan bruge, uden foreningens egne vedtægter bliver opdateret.
Generalforsamlingen må ikke træffe beslutninger, der forrykker balancen mellem ejerne, eller skaffer visse ejere en utilbørlig fordel på bekostning af foreningen eller andre ejere. Det har egentlig altid være sådan, men nu er det nedfældet i loven.
Fremover har restejer (ejer med flere ejerlejligheder) stemmeret for alle lejligheder – også de genudlejede. Med andre ord bortfalder bestemmelsen om ”døde fordelingstal”. Foreninger, som tidligere har været vant til, at restejers stemmeret er begrænset, vil fremover kunne opleve, at magtfordelingen ændres.
Ejerforeninger har også i dag ret til at skaffe sig adgang til en ejers lejlighed ved uopsættelige skader eller ved byggearbejder, som er besluttet i ejerforeningen. I praksis har mange foreninger problemer med at overbevise en ejer om, at dette er både korrekt og lovligt. Fremover kan foreningen nu med loven i hånden dokumentere, at foreningen skal have adgang. Adgang skal dog ske med et varsel på 6 uger, medmindre der er tale om uopsættelige skader.
En ejer kan også kræve adgang til naboens lejlighed med 6 ugers varsel for at udføre følgearbejder i forbindelse med ombygningsarbejder eller nødvendig vedligeholdelse i egen lejlighed. Det må ikke medføre forandringer i naboens lejlighed - medmindre forandringen er nødvendig for en faglig korrekt udførelse. Det må ikke medføre væsentlige ulemper for naboen.
Den måske største ændring i den nye lov er, at generalforsamlingen fremover kan pålægge en ejer en bod på op til 10.000 kr. ved grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen. Det kan f.eks. være ved retsstridig udlejning og grov støjende eller truende adfærd. Boden kan stige til 20.000 kr. ved gentagtelser.
Beslutningen om at pålægge en ejer en bod, skal træffe af generalforsamlingen med mindst 2/3 flertal efter fordelingstal og antal.
Den ejer, som får pålagt en bod, har 6 uger til at gøre indsigelse. Ejerforeningen skal derefter inden 6 uger anlægge sag ved domstolen, for at få rettens bedømmelse af, om ejerforeningen har ret til at forlange bod.
Hidtil har det også være muligt at forlange, at en ejer flytter fra ejerlejligheden, men der var intet krav om, at ejer skulle sælge lejligheden. Det giver den nye lov mulighed for.
Generalforsamlingen kan ekskludere en ejer af ejerforeningen ved særdeles grov pligtforsømmelse. Det gælder også, hvis det er ejerens hustand eller lejere, der er skyld i den grove pligtforsømmelse, f.eks. ved støjende eller truende adfærd.
Beslutningen om at ekskludere en ejer, skal træffes af generalforsamlingen med mindst 2/3 flertal efter fordelingstal og antal.
Hvis den ekskluderede ikke skriftligt anerkender eksklusionen, skal ejerforeningen inden 6 uger efter generalforsamlingens beslutning, indbringe sagen for domstolen. Stævningen skal tinglyses på ejerens lejlighed.
Mange ejerforeninger har udfordringer med støjende adfærd fra lejere. Foreningen skal bede ejeren sørge for, at lejeren retter op på sin adfærd. Sker det ikke, kan ejerforeningen optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren og dermed opsige eller ophæve lejemålet. Ejerforeningen skal dog være opmærksom på, at lejelovens regler gælder, hvorfor processen omkring ophævelse eller opsigelse skal følge lejeloven.
Indtil nu har det været sådan, at al kommunikation skulle ske med fysisk post, medmindre ejerforeningen havde vedtaget en bestemmelse i vedtægterne om digital kommunikation. Fremover kan administratorer m.fl. kommunikere til ejerne via e-boks, også i de foreninger, der ikke har vedtaget digital kommunikation. Loven giver desværre ikke hjemmel til at kommunikere via e-mail, medmindre det fremgår af vedtægterne.
Newsec har længe tilbudt ejerne mulighed for at tilmelde sig e-boks via vores- og Nets hjemmeside. Vi undersøger i øjeblikket, om det i praksis er muligt at udsende via e-boks uden en aktiv handling fra ejerens side.
Normalvedtægten bliver også ændret væsentligt. Den gælder kun, hvis ejerforeningen ikke har tinglyst individuelle vedtægter. Normalvedtægten kan dog bruges som inspiration til nye bestemmelser i foreningens egne vedtægter.
Vi vil informere mere om det, når normalvedtægten bliver vedtaget.
Hvis I har nogle spørgsmål til ovenstående, så kontakt gerne jeres administrator.
Med et ønske om en god og solrig sommer