Fastfrysning af vurderinger i andelsboligforeninger: et år med den nye boliglov

15. december 2021

Den 1. juli 2020 trådte den nye boliglov om § 5, stk. 2 i kraft. Loven er bedre kendt som Blackstone-loven, og den indførte en række regler, der skulle hindre de store kapitalfonde i at opkøbe ejendomme og leje dem ud til skyhøje priser. 

Men med sig bragte loven også en usikkerhed for mange andelsbolighavere, da vurderingerne, og særligt valuarvurderingerne, risikerede at blive påvirket af de nye regler. For at komme denne bekymring til livs, blev der tilføjet regler, som sikrede vurderingerne på andelsboliger.  

For andelsboligforeninger betød loven en mulighed for fastfrysning af vurderinger. Det var partierne bag aftalens måde at holde hånden under andelsboligforeningerne, da man frygtede, at Blackstone-loven kunne medføre fald i valuarvurderingerne.

Vi giver jer her et kort overblik over reglerne for fastfrysning af vurderinger: 

• Reglerne om fastfrysning gælder alle andelsboligforeninger, uanset om de bruger valuarvurdering, offentlig vurdering eller anskaffelsessummen.   
• En valid vurdering indhentet før den 1. juli 2020 kan fastfryses (hvis det er en valuarvurdering, må den minimum være 18 mdr. gammel). 
• Beslutningen om fastfrysning skal træffes på generalforsamling.
• Fastfrysning af en valuarvurdering skal vedtages i samme ombæring som årsregnskaberne for 2020, dvs. for de fleste foreningers vedkommende i 2021. 
• Hvis der efter den 30. juni 2020 indhentes en ny valuarvurdering, og den i stedet benyttes til beregning af andelskronen, bortfalder en eventuel fastfrysning af vurderingen fra før 1. juli 2020.  
• Hvis der efter 30. juni 2020 indhentes en ny valuarvurdering, som ikke benyttes ved andelskroneberegningen bortfalder fastfrysningen ikke, dvs. man kan sagtens indhente en vurdering til kontrol af/sammenligning med den fastfrosne vurdering, uden at fastfrysningen bortfalder.

• Foreninger der anvender offentlig vurdering eller anskaffelsessummen og har indhentet en såkaldt ”skuffevurdering”, dvs. en valid valuarvurdering før 1. juli 2020, kan vente med at fastfryse denne valuarvurdering. Den kan ”lægges i skuffen til senere brug”. Det skal dog fremgå som en note i foreningens årsregnskab.

Året der gik med den nye boliglov 

Her året efter den nye boliglov trådte i kraft, er det heldigvis ikke gået, som mange frygtede. Overordnet er priserne på boligmarkedet steget, og flere andelsboligforeninger har fået højere valuarvurderinger end dem, vi så indhentet før 1. juli 2020. Men ingen kan fremsætte garantier om boligmarkedets udvikling, og spørgsmålet er stadig, om man skal satse på fastfrysning eller ej. 

Overvejelser omkring fastfrysning 

Muligheden for fastfrysning er et sikkerhedsnet til foreningerne. Men det giver, som set over det seneste års tid, ikke sig selv, at den fastfrosne værdi vil være højere end en ny vurdering, der indhentes efter 1. juli 2020. Foreningerne må derfor overveje, om de skal indhente en ny vurdering til kontrol af eller sammenligning med den fastfrosne vurdering – og hvor meget højere en ny vurdering eventuelt skal være, før de vil give afkald på fastfrysningen. 

Det kan derfor være en god ide at blive enige om de indbyrdes retningslinjer på den årlige generalforsamling På den måde ved bestyrelsen, hvad de skal handle ud fra. I sidste ende er det op til den enkelte forening at vurdere, om det giver mening at fastfryse vurderingen eller ej. 

Sådan kan andelsboliger vurderes:

• Den offentlige vurdering er den mest udbredte måde at vurdere andelsboliger med. Her er den reelle markedsværdi dog sjældent afspejlet, da nye offentlige vurderinger ikke har set dagens lys siden 2011. I februar 2021 kom der en ændring i ejendomsvurderingsloven, som betyder, at andelsboligforeninger fremover ikke vil få mulighed for at benytte offentlige vurderinger. Man afventer dog stadig nyt fra det ministerielle udvalg, der er sat til at belyse andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, vurdere konsekvenserne og komme med løsningsforslag.
• Anskaffelsesværdien fastslås ud fra den pris, som ejendommen er købt for i forbindelse med andelsboligforeningens stiftelse tillagt forbedringer mv. Denne værdiansættelse er ofte betragteligt lavere end markedsværdien.
• Valuarvurderingen er den mest præcise af de tre i forhold til den reelle markedsværdi, fordi den baserer sig på en vurdering af, hvad ejendommen skal koste, hvis den blev solgt som udlejningsejendom. I praksis betyder det også, at man hvert år skal foretage en ny valuarvurdering, og foreningen dermed må acceptere en ekstra årlig udgift. 

Skal der indhentes årlige kontrolvurderinger til årsregnskabet ved fastfrysning?

Hvis foreningens ejendom optages til dagsværdi i årsregnskabet, har der indtil for nylig været delte meninger om, hvorvidt det var nødvendigt med en såkaldt kontrolvurdering (valuarvurdering) for udelukkende at opgøre ejendommens værdi i balancen. 

Det spørgsmål er nu afklaret. Erhvervsstyrelsen har tilkendegivet, at andelsboligforeningerne kan ændre regnskabspraksis fra dagsværdi til kostpris på foreningens ejendom i årsregnskabets balance. Ved den praksis undgår man at afholde omkostningerne til den årlige vurdering udelukkende til brug for at opgøre ejendommens værdi i balancen.

Det skal dog understreges, at der dermed ikke er givet lov til, at man generelt kan ændre regnskabspraksis, som man lyster. Ændringen fra dagsværdi til kostpris kan kun gennemføres én gang og skal ses i lyset af reglerne om fastfrysning.  Endvidere skal det bemærkes, at et skift fra dagsværdi til kostpris kan betyde en negativ egenkapital i regnskabet. Det har dog kun kosmetisk betydning for regnskabet – det har ingen effekt på andelskronen, hvis man benytter kostpris, fastfrossen værdi, i andelskroneberegningen.